在临港园区待了十年，见过太多企业续约时为维修责任扯皮——有的租户说墙面渗水是房子老了，该业主修，业主却甩锅是你装修时破坏了防水；有的企业续约后发现空调不制冷，业主说刚过保，你自个儿掏钱，租户却觉得续约时明明说设施正常。说实话，这些问题的根源，往往就是合同里没写清楚。 <

维修责任的第一步，是把模糊地带变成白纸黑字。我常跟客户说：续约不是简单签个名，得把‘谁修、怎么修、钱谁出’一条条捋明白。比如自然损耗和人为损坏必须区分开——墙体因年久脱皮、空调正常寿命内故障，属于自然损耗，该业主负责；但租户装修砸坏墙体、不当操作烧坏电机，就得自己掏腰包。去年有家生物科技公司续约时，我特意让他们在补充协议里加了条：隐蔽工程（如水电管线、防水层）的自然损耗，由业主负责修复；因租户改造导致的隐蔽工程损坏，由租户承担修复费用，并恢复原状。后来果然没出岔子。

还有的企业觉得原合同里有就行，不用改，这可大错特错。十年前的合同和现在的需求可能差着十万八千里——以前可能没提新风系统维护，现在企业对空气质量要求高，就得明确滤芯更换频率及费用分摊；以前没约定电梯年检责任，现在出了问题就容易扯皮。我建议客户每次续约都做一次条款体检，把维修相关的条款逐条过一遍，该补充的补充，该细化的细化。毕竟，合同是护身符，不是废纸堆。

最后提醒一句：别信口头承诺！有次企业老板跟我说房东答应修空调，说回头签协议时补上，结果续约时房东翻脸不认账。后来我们通过微信聊天记录和录音才勉强维权，但浪费了多少时间和精力啊！所有维修责任的约定，必须落在书面上，哪怕一个标点符号，都不能含糊。

维修责任的边界划分：从谁损坏谁负责到合理使用损耗

维修责任的核心，其实是边界划分——哪些该业主修，哪些该租户修，哪些大家一起修。这可不是简单的谁损坏谁负责，还得考虑合理使用损耗这个专业概念。简单说，就是你正常使用房子，设施坏了是业主的事；但你过度使用、不当使用，坏了就得自己担着。

先说自然损耗。我见过不少租户觉得我用了三年，空调就该冷，却不知道空调的寿命一般是8-10年，前五年属于正常使用期，故障由业主负责；但如果你为了降温把温度开到16度，导致压缩机频繁启停烧坏了，那就是使用不当，得自己掏钱。去年帮一家智能制造企业续约时，我们特意在合同里列了《设施自然损耗清单》，明确灯具、开关正常使用2年内损坏由业主更换；超过2年，由双方各承担50%。这样既保护了租户的合理权益，也避免了业主无限责任。

再说人为损坏。这个比较好判断，但关键在举证。有次租户说窗户是自己关的，突然掉下来了，业主却怀疑是租户用力过猛。后来我们调取了监控，发现是窗户合页老化断裂，属于自然损耗，业主才乖乖负责。所以我建议客户：设施出问题时，第一时间拍照、录像，保留证据；维修前让业主书面确认损坏原因，避免事后扯皮。对了，装修导致的损坏也算人为——有家企业续约时想拆墙打洞，我提前提醒他们：必须提前报备业主，同意后才能动；否则墙体开裂了，修墙的钱和工期损失都得你承担。

最后是双方责任混合的情况。比如租户正常使用，但设施因年久失修出问题，业主没及时维修，导致租户货物受损——这种混合责任最容易扯皮。我常用的办法是责任比例分摊：比如业主应承担70%（因未及时维修），租户承担30%（因未及时报告问题）。去年有家电商仓库就遇到这事儿：屋顶漏水（业主未及时更换防水层），导致部分受潮，最后按这个比例分摊了损失，双方都没意见。

突发维修的应急处理：别让小问题变成烦

在临港，夏天暴雨、台风天多，冬天又冷，突发维修的事儿可不少——半夜漏水、电梯困人、空调罢工……这时候应急处理机制就特别重要。要是处理不好，小问题能变成烦：漏水泡了设备，耽误生产；电梯困了人，还得担安全责任。

我常跟客户说：合同里必须写清楚‘应急维修流程’——谁报修、多久到场、费用谁先垫付、怎么留凭证。比如漏水：租户发现后，第一时间电话/微信通知业主，业主需在2小时内到场查看；若业主未到场，租户可自行联系维修师傅，费用凭发票从租金中扣除。去年夏天，一家新能源企业的实验室半夜漏水，业主电话打不通，租户按合同约定找了维修师傅，花了3000块堵漏。后来业主想赖账，我们拿出合同和发票，他乖乖把钱付了。

应急响应时限是关键。我见过有的合同写接到报修后24小时内到场，这可不行！夏天漏水2小时就能泡坏电路，24小时黄花菜都凉了。我建议客户根据设施重要性设定时限：比如电梯故障30分钟内到场、漏水1小时内到场、空调故障4小时内到场（毕竟夏天没空调还能忍，冬天可不行）。对了，还得写紧急维修代履行权——业主不修时，租户有权自己修，费用从租金中扣，这可是救命条款。

费用预付也是个坑。有次租户报修空调，业主让先付5000块维修费，租户觉得不合理——明明是设施老化，凭啥我先掏钱？后来我们在合同里加了条：单次维修费用在2000元以下的，由业主先垫付；超过2000元的，双方各垫付50%，维修后凭发票多退少补。这样既保证了维修效率，又避免了资金纠纷。最后提醒一句：所有维修沟通都要留记录！微信聊天、通话录音、维修单，一样都不能少，不然到时候死无对证。

历史遗留问题的破局之道：续约时的旧账新算

续约时最头疼的，往往是历史遗留问题——前任租户留下的装修损坏、业主承诺未兑现的维修、设施老化但没人认账……这些问题不解决，新租户接手就是背锅。我常说：续约不是‘翻篇’，是‘算旧账’——把过去的问题清零，才能轻装上阵。

第一步，是进场联合验收。很多企业续约时直接搬东西，根本没检查房子状况，结果后来发现墙面全是前任租户打的洞下水道堵了，业主却说这是你弄的。去年帮一家软件公司续约时，我特意拉上业主、物业，拿着《房屋交接清单》逐项检查：墙面、地面、门窗、水电、空调……每一处都拍照、签字确认。清单上明确现有损坏：客厅墙面裂缝（业主负责修复）、卫生间地漏堵塞（租户负责疏通），后来租户装修时没破坏墙面，业主也按时修了裂缝，顺顺当当。

第二步，是追溯历史责任。有些问题前任租户留下的，但业主没修，现在续约了怎么办？比如前任租户把消防通道堵了，业主没处理，现在消防检查不合格。这种情况下，业主有原始修复义务——毕竟设施是业主的，前任租户的损坏不能转嫁给新租户。去年有家食品企业就遇到这事儿，前任租户把排道拆了，导致排烟不畅。我们通过物业记录和前任租户的交接单，确认了损坏时间，最终业主花了2万块重新安装了管道。

第三步，是书面承诺兑现。有些业主在续约谈判时会说墙面我给你刷新空调我给你换，但口头承诺不靠谱。我见过有业主答应换空调，结果续约后装了个二手的，制冷效果差得要命。后来我们让业主在补充协议里写了于2024年6月30日前更换全新空调（品牌：格力，型号：某型号），费用由业主承担，并约定逾期未换，每日按租金的1%支付违约金。后来业主果然按时换了新空调，租户也安心了。

维修费用的分摊智慧：钱怎么花，花在哪，得说清楚

维修费用分摊，是续约合同里的重头戏——分好了，双方都省心；分不好，就是。我见过太多企业因为几千块维修费扯皮，最后闹得不欢而散。其实费用分摊没那么复杂，只要记住按责任分、按约定分、留好凭证这三点就行。

先说按责任分。这是基本原则：谁的责任谁出钱。自然损耗，业主出；人为损坏，租户出；双方都有责任，按比例分。比如去年有家企业装修时，不小心把消防管道钻了个小洞，导致漏水，淹了楼下。消防维修花了1万块，楼下索赔5千。我们查了监控，确认是企业装修导致，所以1万消防费+5千赔偿费，都由企业承担。但如果是消防管道老化爆裂，那就是业主的责任了。

再说按约定分。有时候责任不好划分，或者双方想各退一步，就可以在合同里约定分摊比例。比如外墙脱落：单次维修费用在5000元以下的，由业主承担；超过5000元的，超出部分由租户承担50%。或者电梯年检费：业主承担70%，租户承担30%。去年帮一家物流公司续约时，他们和业主约定空调年度保养费各承担50%，但滤芯更换费由租户承担，这样既公平，又避免了日常扯皮。

最后是留好凭证。很多纠纷都是因为没凭证——租户说我修花了两千，业主说最多一千五。所以所有维修费用，都要有正规发票、维修清单、合同，最好还有业主的签字确认。去年有次租户修电路，花了1800块，业主不认，说这发票是假的。后来我们查了维修公司的营业执照和税务登记，确认发票真实有效，业主才乖乖付钱。我建议客户：维修前让业主确认预算，维修后让业主签字验收，费用明细列得清清楚楚——比如人工费：1000元，材料费：800元（电线、开关），这样谁都没话说。

法律风险的防火墙：这些坑千万别踩

维修责任条款里，藏着不少法律坑——一不小心，就可能让企业赔了夫人又折兵。作为招商老兵，我见过太多企业因为不懂这些坑，要么多花了钱，要么吃了哑巴亏。今天就把这些坑列出来，大伙儿千万别踩。

第一个坑：口头约定有效。我见过不少企业老板觉得房东都答应了，不用写合同，结果续约后房东翻脸不认账。比如房东说空调我给你修，但没写进合同，后来以没这回事为由拒绝。法律上，口头约定除非有证据（录音、微信），否则很难证明。我常说：口头约定就像‘没穿保险绳’，爬得越高，摔得越狠。所有维修承诺，必须落在书面上，哪怕是一张纸，也比口头强。

第二个坑：维修记录缺失。出了问题，租户自己找师傅修，没通知业主，也没留凭证，后来业主不认钱。去年有家企业自己换了办公室的门锁，花了800块，想从租金里扣，但业主说你换锁没跟我报备，这钱该你出。最后企业只能自认倒霉。维修前一定要通知业主，保留沟通记录；维修后让业主签字确认，或者发微信/邮件告知维修结果和费用。

第三个坑：逾期维修违约责任没约定。业主答应修，但一直拖着，租户也没办法。比如屋顶漏水，业主说下个月修，结果拖了三个月，货物都受潮了。这时候如果合同里没写逾期维修的违约责任，租户很难索赔。我建议客户在合同里加条：业主逾期维修超过7天，租户有权自行维修，费用从租金中扣除；逾期超过15天，租户有权解除合同并要求赔偿损失。这可是尚方宝剑，业主不敢随便拖延。

第四个坑：忽略‘不可抗力’条款。比如台风把玻璃吹碎了，该谁修？如果合同里没写不可抗力导致的损坏，由业主负责，业主可能会说这是天灾，你自个儿倒霉。所以一定要加不可抗力条款：因地震、台风、洪水等不可抗力导致的损坏，由业主负责修复；租户有及时通知和采取必要措施的义务。

长期合作的信任密码：维修责任不是对立，而是共赢

在临港园区，很多企业和业主都是老伙伴——有的企业在这里待了十年，业主也换了三茬。其实维修责任不是零和游戏，不是你多赚我少赔，而是共赢——业主把设施维护好，租户安心经营，园区才能发展，大家才能一起赚钱。

我见过一对模范搭档：业主是本地老牌开发商，租户是新能源独角兽。续约时，业主主动提出每年免费做一次设施全面检测，租户也承诺装修前报备，不破坏主体结构。有一次租户的实验室空调坏了，业主半夜联系维修师傅，第二天一早就修好了，没耽误实验。后来租户扩产，又租了业主旁边的楼，说跟你们合作放心。这种信任，比任何合同条款都管用。

信任是怎么来的？不是天上掉下来的，是细节堆出来的。业主主动告知这栋楼的水管有点老，建议每年清理一次，租户及时反馈三楼电梯有点异响，麻烦看看；维修时业主不推诿，租户不刁难——这些细节，慢慢就成了信任密码。我常跟客户说：续约谈维修责任，别总想着‘怎么少花钱’，想想‘怎么长期合作’。业主把你的企业当‘伙伴’，自然会帮你解决问题；你把业主的设施当‘自己的’，也不会随意损坏。

临港园区现在提倡产城融合，企业和业主的关系，早就不是简单的租与租，而是共同体。维修责任划分清楚，是为了减少摩擦；建立信任，是为了共同发展。未来，随着园区越来越成熟，这种共赢模式会成为主流——业主提供保姆式服务，租户成为长期居民，大家一起把临港打造成宜业、宜居、宜创的热土。

前瞻性思考：从事后维修到预防性维护的责任升级

在临港做招商十年，我发现一个趋势：以前企业关注的是坏了怎么修，现在更关心怎么不坏。这背后，是预防性维护理念的兴起——与其等设施坏了影响生产，不如提前检测、保养，把问题扼杀在摇篮里。这种理念下，维修责任的划分，也在从事后追责向事前预防升级。

未来，临港园区可能会推行设施全生命周期管理：业主负责定期的检测、保养（比如空调每年清洗、电梯每月检查），租户负责日常使用中的小维护（比如滤芯更换、设备清洁）。双方通过智慧物业平台实时共享设施状态数据，比如空调运行时长电梯故障次数，提前预警潜在问题。比如去年园区试点的一个项目，通过物联网传感器监测水管压力，提前发现了一处漏水隐患，业主及时维修，避免了楼上楼下遭殃的纠纷。

这种模式下，维修责任不再是谁修的问题，而是怎么预防的问题。业主需要提供更专业的维护服务，租户需要更规范的使用习惯。比如合同里可以约定业主每季度提供设施检测报告，租户需配合保养；若因租户未配合保养导致设施损坏，责任由租户承担。这看似增加了租户的责任，实则降低了双方的风险——毕竟，预防维修的成本，远低于事后维修的成本。

我常说：未来的园区竞争，是‘服务’的竞争，更是‘责任’的竞争。谁能在维修责任上做到预防为主、责任共担，谁就能吸引更多优质企业，成为园区的常青树。作为招商人，我们不仅要帮企业签好合同，更要帮他们看到未来——在临港这片热土上，只有责任共担、合作共赢，才能走得更远。

浦东临港经济园区招商平台（https://pudongqu.jingjiyuanqu.cn）深耕园区十年，深知维修责任对续约企业的重要性。我们提供续约合同全流程服务：从条款审核（自然损耗、人为损坏、应急响应等关键条款细化），到责任划分（联合验收、历史遗留问题梳理），再到纠纷调解（法律风险规避、费用分摊指导），专业招商团队一对一对接，用实战经验帮企业避开坑，让续约更安心、更省心。选择临港，选择专业，我们与您共筑长期合作的信任基石！